Panduan Mengubah Sertifikat HGB ke SHM dan Perkiraan Biayanya
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan -bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Setelah melewati batas waktunya, pemegang sertifikat Hak Guna Bangungan ini harus mengurus perpanjangan SHGB-nya. Lahan dengan status Sertifikat HGB biasanya adalah lahan-lahan yang dikelola oleh developer seperti perumahan atau apartemen, tetapi juga tidak memungkiri juga untuk gedung perkantoran.
baca : Macam-Macam Hak Atas Tanah
Pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan hanya bisa memanfaatkan lahan tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain dalam kurun waktu tertentu. Untuk kepemilikan, lahannya masih dimiliki oleh negara.
Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah
- warga-negara Indonesia;
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Untuk tanah dengan status selain girik, permohonan hak untuk pertama kali di Kantor Pertanahan akan diberikan Hak Guna Bangunan atau HGB HP sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA. . Dan HGB tersebut bisa diajukan peningkatan haknya menjadi SHM dengan persyaratan tertentu. Tanah-tanah tersebut bisa berupa tanah pekarangan, tegalan, Eigendom Verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya.
Ketika kita membeli tanah/rumah di perumahan biasanya tanah tersebut masih berstatus HGB karena developer adalah badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik.
Developer nantinya akan menjual rumah dengan status Hak Guna Bangunan kepada konsumen. Oleh karena itu, ketika Anda ingin membeli perumahan tanyakan kepada developer siapa yang akan mengurus sertifikat hak milik. Karena tak jarang Ada developer yang mempersilahkan konsumen itu sendiri mengurus peningkatan hak tersebut menjadi sertifikat hak milik.
baca : Balik Nama Sertipikat karena Proses Jual Beli
Jika Anda tidak ingin ribet melalui berbagai proses perubahan status tanah anda dari HGB ke SHM, Anda dapat meminta bantuan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM tersebut tentunya dengan biaya berkisar Rp. 3 jutaan dengan terlebih dahulu menyiapkan berkas-berkas yang diperlukan.
Namun, apabila Anda berniat untuk melakukan perubahan sendiri perubahan HGB ke SHM Anda bisa langsung berkonsultasi ke Kantor Pertanahan setempat.
Berikut beberapa syarat yang perlu diketahui dalam mengubah status rumah HGB ke SHM :
- Membeli dan Mengisi Formulir Permohonan
Ajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah ada, segeralah di-copy beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan dokumen-dokumen yang telah disiapkan.
- Menyiapkan Dokumen
Beberapa dokumen yang perlu dipersiapkan untuk perubahan HGB ke SHM adalah sebagai berikut :
- Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB)
Siapkan sertifikat asli HGB yang akan dirubah status, karena sertifikat asli merupakan dokumen paling penting dalam kepengurusan. Anda juga memerlukan beberapa copy sertifikat untuk cadangan
- .Copy Izin Mendirikan Bangunan
Dokumen IMB ini diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa menggunakan surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah.
- Identitas diri
Siapkan dokumen identitas diri pemohon seperti KTP dan KK, atau akta pendirian apabila dilakukan oleh badan hukum. Apabila dikuasakan kepada orang lain disertakan surat kuasa dan fotocopy kartu identitas penerima kuasa.
- SPPT PBB
Dokumen pajak diperlukan untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
- Surat Pernyataan Kepemilikan Lahan
Pemohon harus menyertakan surat pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan tidak lebih dari 5.000 m2.
- Membayar Biaya Perkara
BPHTB ( Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ) merupakan Biaya yang wajib anda bayarkan. Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP Rp 60 juta).
Catatan : Untuk Tarif 2% dan NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak ) Diatur oleh Pemerintah daerah Masing Masing, Dalam Pengunaannya tarif tersebut bisa berbeda antara setiap daerah karena Pengolahan BPHTB diatur oleh setiap daerah masing – masing dalam bentuk Perda.
CONTOH PERHITUNGAN BIAYA PEUBAHAN TANAH HGB KE SHM :
- Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:
Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)
Contoh :
* Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2
* Harga bangunan di NJOP 500rb/m2
* Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000
* Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.
- Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:
* Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,-
* Biaya SK 59 : Rp. 100.000,-
* Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,-
* Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,-
* Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,-
* SKHMT : Rp. 250.000,-
* APHT : Rp. 1.200.000,-
* Total : Rp.5.000.000,-
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
- Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:
* Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000.
Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000
Download Artikel Format Pdf : Panduan Mengubah Sertifikat HGB ke SHM dan Perkiraan Biayanya
Refensi :
- http://blog.urbanindo.com/
- http://asriman.com/
- http://www.joglowebs.com/