Jual beli tanah Warisan Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris

adsense-fallback

Bolehkah jual beli tanah Warisan Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris?

Tanah warisan sering menimbulkan permasalahan dalam keluarga. Ada banyak resiko yang muncul berkaitan dengan tanah warisan ini. Jika Anda tidak bijak menyikapinya konfik dalam keluarga bisa saja  terjadi  dan mengakibatkan renggang bahkan putusnya tali kekeluargaan. Ada beberapa hal yang berkaitan tanah warisan yang perlu Anda perhatikan agar penjualan maupun pembelian tanah warisan  tidak bermasalah nantinya.

  1. Jika tanah terdaftar dalam sertifikatnya atas nama suami, kemudian suami meninggal maka yang berhak menjual adalah mutlak seluruh ahli warisnya (bukan istrinya saja) dengan dilengkapi data keterangan waris dan pembayaran pajak waris.
  2. Jika tanah terdaftar atas nama istri kemudian suami meninggal, maka yang berhak menjual adalah istri dengan persetujuan dari anak-anaknya.
  3. Ahli waris dapat membatalkan Jual beli tanah waris jika syarat-syarat sah jual beli tidak terpenuhi melalui pengadilan. Ahli waris yang tidak memberikan persetujuannya dalam jual beli tanah warisan sebagai haknya, berhak membatalkan jual beli tanah tersebut.
  4. Balik nama sertifikat tanah waris harus dilakukan kepada seluruh ahli waris terlebih dahulu kemudian baru dipisahkan kepada salah satu ahli waris melalui Akta Pembagian Hak Bersama yang dibuat dihadapan notaris (PPAT).
  5. Biaya balik nama ke seluruh ahli waris lebih murah bila dibandingkan hanya ke salah satu ahli waris.

Alasannya : Balik nama ke seluruh ahli waris  Anda hanya perlu membayar BPHTB Waris (sesuai perincian dalam bagian “jual beli dan balik nama sertiikat)

adsense-fallback

 baca : Prosedur Balik Nama Sertipikat Tanah Waris

  1. Jika balik nama tanah waris hanya dilakukan ke salah satu ahli waris ada beberapa prosedur yang harus dilewati antara lain :
    1. Membuat Akta Pembagian Hak Bersama (ahli waris lain kepada salah seorang ahli waris)
    2. Membayar BPHTB atas warisan tersebut)
    3. Membayar BPHTB atas penerimaan bagian yang dilepaskan oleh ahli waris lain kepada salah seorang ahli waris
    4. Melakukan balik nama ke seluruh ahli waris
    5. Membalik nama ke salah satu ahli waris
  2. Jika berniat membeli bagian warisan milik saudara kandung dan sertifikat masih atas nama orang tua bukan atas nama saudara kandung dapat dilakukan seperti jual beli biasa, atau dapat juga dengan pembuatan Akta Pembagian Hak bersama (antara para ahli waris). Pembayaran pajak waris dan pajak peralihan dihitung berdasakan akta pembagian hak bersama yang kemudian diikuti dengan balik nama waris dan balik nama ke nama Anda selaku pembeli dan penerima hak.

Perhitungan BPHTB Waris

Perhitungan BPHTB Waris berbeda dengan perhitungan BPHTB jual beli.  Pada perolehan BPHTB kaena warisan dihitung  berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP sedangkan pada BPHTB jual beli dihitung berdasarkan harga transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Ket :  NPOP –  Nilai Perolehan Objek Pajak, (NJOP)- Nilai Jual Objek Pajak , (NPOPTKP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak 

Besarnya NPOPTKP berbeda tiap daerah karena NPOPTKP ditetapkan  berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa datang  ke Kantor Pajak daerah  atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berikut contoh perhitungan BPHTB tanah warisan sepeti dikutip dari asriman.com

Contoh perhitungan PBHTB karena warisan bisa dilihat sebagai berikut:

Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.

Sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dimiliki oleh beberapa orang, sehingga di sertifikattercantum nama semua pemiliknya:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan)

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

  1. Maknyak Jumas (istri)
  2. Andi Arwick Garang (anak)
  3. Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP)   1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian
  • BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
  • BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar adalah Nihil atau tidak ada. Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Maknyak Jumas (istri)
  6. Andi Arwick Garang (anak)
  7. Mariadi Putra Garang (anak)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

Referensi :

- Panduan lengkap Hukum Praktis Populer kiat-kiat cerdas dan bijak mengatasi’ Hukum Pertanahan’ – Irma Devita P, S.H.,M.Kn.
- blog asriman

Bolehkah jual beli tanah Warisan Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris?

adsense-fallback