Proses renovasi seolah tak bisa lepas dari bangunan rumah tinggal. Mulai dari perbaikan skala kecil, ganti suasana hingga penambahan ruangan. Perkembangan hunian ini pun menjadi kewajiban untuk mewujudkan tempat bernaung yang diimpikan.
Namun tak semudah yang diperkirakan, seringkali masalah pendanaan jadi halangan. Kebutuhan biaya yang cukup besar berbanding terbalik dengan kondisi finansial keluarga. Kredit dari bank pun menjadi pilihan sebagai sumber pendanaan.
Bank dapat menawarkan berbagai jenis kredit yang Anda perlu saat melakukan renovasi. Mulai dari kredit multiguna, kredit tanpa agunan (KTA), kredit khusus renovasi dan beragam bentuk kredit lainnya. Bank Syariah juga menghadirkan paket yang hampir serupa.
Namun kurangnya informasi yang lengkap membuat Anda berpikir ulang untuk mengajukan kredit. Berikut ini sebelas problem dan solusi yang seringkali terjadi pada kredit kredit renovasi.
Artikel Kredit lainnya :
- Mengenal Kredit Renovasi Rumah Berbasis Syariah
- Mengenal sistem bunga Kredit Pemilikan Rumah
- Keuntungan Membeli Rumah Secara Kredit
- Tips Renovasi Rumah dengan Kredit Bank
- Mengajukan Kredit Rumah Itu Mudah
11 Problem dan Solusi Kredit Renovasi
Problem 1 : Penghasilan kotor (total pendapatan, termasuk gaji pokok), tidak mencukupi untuk mengajukan dana minimum kredit dari bank.
Solusi : ada dua solusi yakni, pertama Anda perlu menggabungkan penghasilan pasangan , atau joint income. Dengan penjumlahan tersebut akan diperoleh penghasilan yang lebih besar. (Besar angsuran maksimal 30% atau 1/3 dari penghasilan peminjam).
Kedua, Menambah jangka waktu kredit hingga angsuran menjadi lebih kecil. Misalnya, jika jangka waktu peminjaman 10 tahun, dengan besar angnsuran mencapai Rp. 5 juta , maka pilih pinjaman dengan jangka waktu 20 tahun yang mungkin hanya Rp. 3 juta .
Problem 2 : Fluktuasi suku bunga tidak tetap (floating) yang menyebabkan cicilan angsuran membengkak (misalnya saat inflasi).
Solusi :
- Monitor perubahan suku bunga pada angsuran Anda. Saat perubahan terlalu tinggi dari bunga pasar, sebaiknya Anda pindah ke bank yang menerapkan suku bunga lebih rendah.
- Pilih bank yang menggunakan suku bunga tetap sehingga tak terpengaruh inflasi. Misalnya, perbankan syariah. Angsuran akan bersifat tetap selama proses peminjaman lunas. Kekurangannya, saat suku bunga turun, angsuran akan tetap tinggi.
Problem 3 : Menggunakan kredit renovasi untuk proses konstruksi (renovasi bongkar bangun). Seringkali kredit renovasi hanya diartikan sebagai penambahan atau perbaikan bagian rumah.
Solusi :
- Anda dapat mengajukan pinjaman dalam bentuk kredit konstruksi bukan renovasi. Persyaratannya sama dengan KPR rumah sudah jadi, kavling siap bangun, dan siap huni dari developer. Hanya ditambah dengan RAB. Pencairan dana umumnya 70% – 100% dari nilai RAB, dan dilakukan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan rumah.
- Umumnya nilai pinjaman kredit renovasi lebih besar dari konstruksi. Rata-rata, kredit renovasi nilainya 80% dari RAB atau 150% dari appraisal rumah. Sedangkan kredit konstruksi nilainya 70% dari RAB atau 120% dari appraisal rumah.
Problem 4 : Menggunakan nama orang lain untuk pengajuan kredit karena persyaratan belum memenuhi.
Solusi : Hal ini umumnya bisa dilakukan orang yang dipercaya, seperti saudara kandung. Setelah kondisi memungkinkan( telah memenuhi syarat), lakukan proses pindah tangan. Proses pindah tangan bisa dilakukan saat kredit renovasi belum lunas dengan sistem jual beli biasa atau sudah lunas. Ini membantu menghindari konflik yang mungkin terjadi dikemudian hari. Dan biasanya, sejak awal pihak bank dan Anda sudah mengetahui kondisi tersebut.
Problem 5 : Dana yang diterima tidak mencakup semua biaya kebutuhan renovasi rumah. Umumnya dana yang Anda terima 70%-80% dari nilai RAB yang diajukan. Dana itu juga belum termasuk biaya bongkar, fee kontraktor, dan arsitek. Ketika proses renovasi berlangsung dana pun tidak mencukupi.
Solusi :
- Anda bisa mendapaatkan tambahan (top up) jika besar agunan dan gaji pokok mamsih memenuhi untuk menutupi total kredit yang diajukan. Namun pengajuan hanya dapat dilakukan setelah kredit awal berjalan minima 6 bulan atau 1 tahun sebagai bukti kinerja.
- Anda dapat pula menambah jumlah pinjaman dengan memanfaatkan jenis kredit lain. Misalnya, kredit tanpa agunan (KTA). Namun kedua kredit ini umumnya mempunyai bunga yang lebih besar dengan jangka waktu yang lebih pendek.
- Untuk menghindari dana yang kurang. Anda dapat melebihkan RAB setidaknya 10%-30%. Dengan rencana ini, Anda dapat mengatasi kenaikan harga bahan maupun jadwal kerja yang molor.
- Jika dana tak didapat. Solusi lain adalah turunkan spesifikasi bahan bangunan yang digunakan. Bukan struktur namun finishing luar saja. Misalnya, dari bahan granit menjadi keramik, cat kualitas 1 menjadi kualitas 2, dan sebagainya.
Problem 6 : Anda ingin mengajukan kredit renovasi, namun masih memiliki tanggungan KPR di bank yang berbeda.
Solusi :
- Jika menggunakan agunan yang sama, misalnya sertifikat rumah, maka pinjaman di bank yang berbeda tidak bisa dilakukan. Gunakan agunan lain jika ingin mengajukan kredit ke bank berbeda.
- Jika KPR dan kredit renovasi dalam satu bank, pinjaman masih dimungkinkan. Syaratnya, total KPR rumah dan kredit renovasi tidak melebihi penghasilan dan appraisal jaminan Anda. Pada umumnya bank hanya menyediakan pinjaman maksimal 150% dari appraisal nilai jual jaminan Anda.
Problem 7 : Lokasi rumah berdekatan dengan kabel listrik tegangan tinggi. Dengan kondisi tersebut, Anda tetap ingin mengajukan kredit.
Solusi : biasanya, lokasi bangunan yang berdekatan dengan tegangan tinggi akan memengaruhi nilai agunan. Aset properti itu kemungkinan besar akan ditolak. Namun pada beberapa kasus tertentu, pihak developer mampu menunjukkan melalui hasil tes bahwa lokasi rumah masih berada di range aman dari sinyal radio dan tegangan listrik, maka rumah mungkin memiliki nilai jual baik.
Problem 8 : Agunan berada di kota lain yang berbeda dengan lokasi rumah yang direnovasi. Misalnya, letak rumah yang akan direnovasi di Jakarta, namun rumah yang akan diagunkan berada di Surabaya.
Solusi : Agunan di lain kota tidak menjadi permasalahan. Misalnya, nasabah mengajukan kredit di Jakarta, sedangkan appraisal dari rumah berlokasi di Surabaya. Maka penilaian bisa dilakukan oleh petugas bank dari cabang terdekat dari lokasi agunan.
Problem 9 : Anda bingung memperkirakan nilai agunan sehingga sesuai dengan kebutuhan jumlah pinjaman. Banyak kasus, nilai agunan tidak sesuai dengan nilai perkiraan awal dan tidak mencukupi batas minimum dana yang diajukan.
Solusi : umumnya bank akan menggunakan harga pasar sebagai acuan. Namun hanya menggunakan maksimal 80% dari harga terendah pasar. Agunan yang dijaminkan pun tidak boleh dalam sengketa. Surat harus lengkap dan sesuai dengan keterangan asli/fakta. Tidak berada pada lokasi yang membuat bangunan bernilai rendah.
Problem 10 : Penghasilan peminjam berkurang karena pasangan meninggal, di-PHK, atau perusahaan bangkrut terjadilah kredit macet.
Solusi :
- Jika penyebabnya meninggal atau cacat permanen, maka pemegang kredit dapat mengajukan klaim asuransi jiwa dari bank. Umumnya pihak bank telah menyeretakan asuransi jiwa saat nasabah mengambil kredit.
- Bila nasabah mengalami PHK yang berakibaat hilangnya mata pencaharian tetap, bank hanya bisa memberi toleransi berupa penundaan pembayaran cicilan dan pembayaran bunga, atau penghapusan bunga.
- Untuk menanggulangi masalah ini, Anda sebainya sudah menyiapkan dana cadangan sekitar 3x dana cicilan.
Problem 11 : Penghasilan Anda terbagi untuk banyak kredit yang harus diangsur. Ada hutang lain, disamping kredit renovasi.
Solusi :
- Idealnya pembagian pendapatan bulanan dibagi menjadi 3, sepertiga untuk membayar hutang, seperetiga untuk biaya hidup, dan sepertiga terakhir untuk tabungan/ investasi serta gaya hidup. Pendapatan ini juga termasuk joint income jika istri juga bekerja.
- Jika ada hutang lain di luar kredit renovasi dengan bungan lebih mahal, upayakan “plafondering “ kredit untuk “refinancing” hutang mahal, sepereti kartu kredit atau KTA. Dengan turunnya beban bunga dan jangka waktu lebih panjang, diharapkan kemampuan angsuran sebesar 30% dari pendapatan sudah bisa dipenuhi.
Tips Menghitung dana yang akan diterima saat mengajukan pinjaman Kredit Renovasi :
Cara mengetahui jumlah dana yang Anda terima :
Seringkali peminjam tidak mendapatkan dana sesuai kredit yang diterima. Hal ini disebabkan oleh adanya biaya administrasi yang harus ditanggung oleh debitur. Sebagai panduan, berikut kami berikan simulasi penerimaan dana sesuai jumlah kredit yang disetujui.
Kasus :
RAB yang diajukan : Rp. 100.000.000,-
Plafon kredit : 70 % x RAB = 70% x Rp. 100.000.000 = Rp. 70.000.000,-
Biaya administrasi : ± 3% x plafon kredit = 3% x Rp. 70.000,- = Rp. 2.100.000,-
Biaya tak terduga : 10% x pinjaman setelah dipotong biaya administrasi = 10% x (Rp. 70.000.000-Rp.2.100.000) = Rp. 6.790.000,-
Dana yang diterima : Plafon kredit – (biaya administrasi* + biaya tak terduga ) = Rp. 70.000.000 – (Rp. 2.100.000 + Rp. 6.790.000) = p. 61.110.000,-
Jadi total dana yang akan Anda diterima hanya Rp. 61.110.000 dari total kebutuhan RAB sejumlah Rp. 100.000.000,. Maka masih tedapat kekurangan dana sebesar Rp. 38.890.000,-belum termasuk fee arsitek atau desainer.
Untuk memenuhi kebutuhan renovasi tersebut., Anda harus mempunyai dana cadangan sebesar Rp. 38.890.000. dana ini dapat Anda peroleh melalui tabungan, jenis pinjaman multiguna, atau pinjaman tanpa agunan.
*) Biaya administrasi meliputi biaya provisi 0,25% -1 %, biaya administrasi Rp. 250.000 – Rp. 500.000, asuransi jiwa debitur, biaya asuransi kebakaran, biaya appraisal, biaya notaris, biaya akta hak tanggungan, pengecekan sertifikat, SKMHT, hingga perjanjian kredit).
Setelah mengetahui perhitungan biaya yang akan diterima dari kredit renovasi , selanjutnya Anda perlu juga mengetahui kiat –kiat memilih bank yang tepat.
- Boleh saja Anda memilih bank yang memiliki jaringan atau kantor cabang terebanyak. Misalnya, dekat dengan rumah atau kantor. Alasannya, jika ada problem yang harus Anda hadapai langsung, Anda bisa dengan mudah menjangkaunya.
- Bank yang memiliki pelayanan terbaik dan profesional. Hal tersebut membantu Anda saat berhubungan dengan mereka untuk jangka waktu yang panjang.
- Sistem keamanan yang baik. Biasanya, bank tersebut akan menjamin penuh aset dan bukti kepemilikan harta Anda yang disimpan. Pastikan bank memberi jaminan tersebut.
- Untuk kasus tertentu, jika Anda seorang karyawan dengan gaji tetap, sebaiknya pilih bank yang memberi garansi suku bunga atau angsuran “tetap” selama periode tertentu.
- Bagi Anda yang berwirausaha, sebaiknya pilih bank yang memiliki fleksibilitas pelunasan tanpa penalti. Hal tersebut membantu Anda untuk membayar angsuran lebih cepat, jika rezeki berlebih. (Refensi : Tabloid Renovasi)