Tips ketika Akan melakukan Jual Beli Tanah dan Rumah

Rumah Pantura – Tips ketika Akan melakukan Jual Beli Tanah dan Rumah, Menjual Tanah dan Rumah memerlukan kesabaran ekstra, karena mencari calon pembeli properti dapat diibaratkan layaknya orang mencari jodoh, banyak orang yan menginginkan tapi kebanyakan sering tidak menemukan kecocokan atau dapat dikatakan bahwa menjual rumah, tanah atau properti lain itu gampang-gampang susah.

Menjual properti memerlukan pemikiran yang matang karena properti adalah aset yang nilainya akan terus meningkat oleh karena itu jika kita ingin menjual perlu pertimbangan yang matang. Perlu pertimbangan tentang  potensi kenaikan nilai properti kita di masa depan, harga saat ini dan jika Anda sangat butuh dana cash, apakah properti menjadi satu-satunya aset yang bisa membantu?

Berikut adalah dokumen yang perlu disiapkan  sebelum melakukan Jual beli tanah dan bangunan :

Data Penjual/Pembeli Perorangan:

1. KTP Suami Istri

Jika harta diperoleh setelah pernikahan maka KTP pasangan diperlukan ketika hendak menjual rumah/tanah namun jika harta diperoleh dari harta warisan atau diperoleh sebelum adanya pernikahan maka KTP pasangan tidak perlu, tetapi guna perlengkapan berkas lampirkan saja KTP pasangan agar ketika PPAT membutuhkan berkas tidak perlu menghubungi Anda (pasangan tidak ikut tanda tangan) sedang untuk pembeli KTP diperlukan hanya sebagai kelengkapan akta jual beli saja.

1. Surat Keterangan belum menikah dari Kelurahan jika anda belum menikah/cerai
2. Kartu Keluarga (KK)
3. Foto kopi buku nikah
4. NPWP guna keperluan pembayaran pajak
5. Surat Ganti Nama

Surat ganti nama diperlukan jika terdapat perbedaan antara nama di sertipikat/KTP/KK/buku nikah jika kesalahan nama disebabkan hanya karena penulisan kita hanya perlu melampirkan surat keterangan satu nama saja dari kelurahan/desa

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):

1. KTP Direksi & Komisaris
2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir.
3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM
4. Berita Acara RUPS Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT alias lebih dari 50%) atau Surat Pernyataan (sebagian kecil dari aset PT)

Data Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):

1.  Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)
2.  IMB (Izin Mendirikan Bangunan)- tidak wajib
3.  Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir.

Tarif Pajak:

1. PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli**
2. BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*])

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :

PNBP = Rp. 50.000,00/Bidang
Daftar Tarif PNBP :
http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdf

 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) :

Tiap daerah berbeda. Contoh: di Brebes, biaya AJB + BN antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:

• Checking Asli Sertipikat

Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa dilakukan proses jual beli, jika ada sengketa maka harus diselesaikan terlebih dahulu. Jika  tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan ‘catatan’ di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. Checking  keaslian sertipikat ini membutuhkan waktu kurang lebih 1-5 hari

• Bayar Pajak Pembeli dan Penjual

Pembayaran pajak biasanya dititipkan  langsung di PPAT nya, sehingga penjual dan pembeli tidak perlu repot-repot membayarkan pajak sendiri.

• penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Proses ini dilakukan setelah dilakukan pengecekan sertipikat dan pembayaran pajak terlebih dahulu
• perhatikan isi Akta jual beli ketika proses penandatangan akta , apa saja yg termasuk dalam objek jual beli  seperti air, listrik berapa watt, sambungan telpon, dsb.
• Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama-sama  ke bank untuk transfer uang. Atau pembeli cukup memberikan bukti pelunasan. Sehingga penjual dapat memberi kwitansi lunas.
• Setelah pelunasan barulah dilaksanakan serah terima kunci dan kelengkapan surat-surat  (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.)
• Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% – 50% antar penjual dan pembeli atau tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.
• Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama biasanya kita akan ditelepon oleh PPAT

Proses Jual Beli ketika pemegang sertipikat sudah meninggal dan tanah/rumah akan dijual oleh ahli waris :

1. Buat Surat Keterangan Waris dulu agar tahu  siapa Ahli waris  yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.
2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua Ahli Waris. Jangan lupa bayar Pajak Waris supaya dapatdi balik nama.
3. Kalau sudah selesai dan semua Ahli Waris sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau hak bagiannya mau dibeli oleh salah satu Ahli Waris juga bisa, dengan menggunakan Akta Pembagian Hak Bersama.

Pajak Waris:

BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?

Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau hanya dibuat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dengan Akta Jual Beli PPAT, maka tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanahan tidak akan mau.

Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.

Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, jangan mau. Anda akan mengalami kerepotan ketika akan mengurus Balik nama.. Yang pasti akan membuat  repot dikemudian hari.

Demikian tips  ketika Akan melakukan Jual Beli Tanah dan Rumah, semoga bermanfaat (kaskus)