Rumah Pantura – Dalam melaksanakan peralihan hak atas tanah kadang sebagian masyarakat beranggapan bahwa jual beli tanah cukup dilakukan dengan menggunakan kwitansi lunas saja (bawah tangan). Padahal hal ini akan menyulitkan sang pembeli ketika kedepannya ada permasalahan dengan ahli waris dari penjual dan permasalahan lainnya. Oleh karena itu, PPAT sangat dibutuhkan dalam proses jual beli untuk mengurus segala hal yang menyangkut proses jual beli.
Dalam proses transaksi jual beli tanah/bangunan, PPAT sering sekaligus diminta pertolongan untuk membayarkan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan Pajak Penjual (PPh).
Pihak Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterima , sedang pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya.
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah adalah harga transaksi sedang dalam proses tukar menukar, hibah atau warisan, yang menjadi dasar NPOPnya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).
Ketika harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut, yaitu nilai paling tinggi di antara NPOP dan NJOP.
Selain NPOP dan NJOP, ada faktor yang perlu diperhatikan dalam penentuan besarnya BPHTB yakni Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.
Rumus perhitungan Pajak Penjual (PPh) dan BPHTB :
Pajak Penjual (PPh) : NJOP/harga jual x 5%
Pajak Pembeli (BPHTB) : (NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak ) x 5%
Untuk daerah Kota Tegal NJOPTKP adalah sebesar Rp. 60.000.000,-
Contoh Perhitungan Pajak Penjual (PPh) :
Untuk pembayaran PPh , dihitung dari nilai yang tertinggi antara harga jual beli dan nilai yang tercantum dalam NJOP PBB yang terakhir. Catatan : jika nilai transaksi dibawah Rp. 60.000.000 tidak dikenakan pajak penghasilan (PPh)
Pajak Penjual (PPh) : NJOP/harga jual x 5%
Sebuah rumah yang berada di Kelurahan Panggung memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) sebesar Rp.100.000.000. Nilai tidak kena pajak untuk BPHTB Jual beli Rp. 60.000.000,-
Perhitungannya adalah :
Pajak Penjual (PPh) : NJOP/harga jual x 5%
=Rp.100.000.000 x 5%
= Rp. 5.000.000
Contoh perhitungan BPHTB :
Pembayaran BPHTB jual beli dilakukan dengan dasar perhitungan nilai yang tertinggi antara nilai transaksi dan nilai yang tercantum dalam NJOP PBB yang terakhir .
Sebuah rumah yang berada di Kelurahan Panggung memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) sebesar Rp.100.000.000. Nilai tidak kena pajak untuk BPHTB Jual beli Rp. 60.000.000,-
Perhitungannya adalah
Pajak Pembeli (BPHTB) : (NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak ) x 5%
= (Rp.100.000.000 – Rp.60.000.000)x 5%
=Rp. 40.000.000×5%
=Rp. 2.000.000
Jadi Pajak yang harus dibayar oleh pembeli sebesar Rp. 2.000.000
Catatan :
NJOPTKP untuk waris dan untuk pajak berbeda. Untuk waris pembayaran BPHTB menggunakan rumus :
((NJOP-NJOPTKP waris) x 5%) x 50%
Contoh : BPHTB waris mempunyai NJOP yang tercantum dalam PBB terakhir yaitu Rp. 400.0000.000
NJOPTKP waris untuk daerah Kota Tegal : Rp. 300.000.000
Maka perhitungan pajak waris yang harus dibayarkan adalah :
= ((NJOP – NJOPTKP) x 5 % ) x 50 %
= ((Rp. 400.000.000 – Rp. 300.000.000) x 5 % ) x 50 %
= (Rp. 100.000.000 x 5%) x 50%
= Rp. 2.500.000,-
Jadi BPHTB waris yang harus dibayar selaku ahli waris adalah Rp. 2.500.000,-
Sementara untuk pembayaran PPh, dihitung dari nilai yang tertinggi antara harga jual beli dan nilai yang tercantum dalam NJOP PBB yang terakhir. Karena yang tertinggi ada di harga Rp. 500.000.000, itulah yang digunakan sebagai dasar perhitungan.
Perhitungannya adalah sebagai berikut :
(harga tertinggi x 5%)
= Rp. 500.000.000 x 5%
= Rp. 25.000.000
Jadi pajak penghasilan (pph) yang harus dibayar oleh ahli waris selaku penjual adalah Rp. 25.000.000
Judul Artikel : Tips Menghitung Pajak Pembelian Tanah